Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht, kommen Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft, nicht aber solche der einzelnen Eigentümer in Betracht.

Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 10.02.2017, AZ: V ZR 166/16 nachgebildet.

 

Der Fall

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beklagte, ein Wohnungseigentümer, war mit der Zahlung des Hausgeldes aus genehmigten Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen in Höhe von ca. 14.000 € in Verzug. Weil die Verwaltervergütung nicht gezahlt worden war, legte die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ihr Amt Ende 2011 nieder. Weiter konnten Rechnungen über den Allgemeinstrom und der Wasserversorgung nicht mehr beglichen werden. Trotz Teilzahlungen stellte der Versorger der Gemeinschaft wegen der Zahlungsrückstände Strom und Wasser ab.

Der Kläger, ein anderer Wohnungseigentümer, hatte seine Wohnung vermietet und macht gegen den Beklagten Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen in Höhe von 1.300,00 € geltend.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht gab der Klage statt, wogegen sich die Revision des Beklagten erfolgreich richtete.

Der BGH hat entschieden, dass dem Beklagten kein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs.1, 2, 286 BGB zu steht, da der Beklagte gegenüber dem Kläger keine Pflicht verletzt habe. Mit der vom Gesetz vorgesehenen Kompetenzverteilung zwischen Verband und Wohnungseigentümern wäre es unvereinbar, wenn die Pflicht zur Zahlung des Wohngeldes als Bestandteil der gegenseitigen Treuepflicht der Wohnungseigentümer qualifiziert würde und die Nichtzahlung Schadensersatzansprüche nicht nur des Verbandes, sondern auch der einzelnen Wohnungseigentümer zur Folge haben könnte.

Der Anspruch auf Zahlung von Hausgeld stehe allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zu und sei Teil des Verwaltungsvermögens. Die einzelnen Eigentümer seien auch nach den Grundsätzen der gesellschaftsrechtlichen actio pro socio nicht zur Geltendmachung dieses Anspruchs im eigenen Namen befugt. Durch die Nichtzahlung der Wohngelder hat der Beklagte auch nicht seine Pflichten aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis verletzt.

Ebenfalls könne sich der Kläger nicht auf die Grundsätze der sog. Drittschadensliquidation berufen. Für deren Zulassung ist der Gesichtspunkt maßgebend, dass der Schädiger keinen Vorteil daraus ziehen soll, wenn ein Schaden, der eigentlich bei dem Vertragspartner eintreten müsste, zufällig aufgrund eines zu dem Dritten bestehenden Rechtsverhältnisses auf diesen verlagert ist. An einer solch zufälligen Schadensverlagerung fehle es.

Stellungnahme

Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Zahlung des Hausgeldes gegen einen anderen Wohnungseigentümer scheidet aus. Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Hausgeldes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre einen Schaden und beruht dies auf der schuldhaft unterbliebenen oder verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche, kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen.

 Autorin Martha Helbig

 Rechtsanwältin

 

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