Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht macht eine ursprünglich wirksame Eigenbedarfskündigung nicht nachträglich unwirksam. Eine GbR kann sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörige berufen.


Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 14.12.2016, AZ: VIII ZR 232/15 nachgebildet.

 

Der Fall

Die Mieter hatten eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus angemietet. Die vermietende GbR hatte das Mehrfamilienhaus erworben, umgebaut und die Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt. Bis auf die Wohnung der Mieter, wurden alle Wohnungen veräußert. Im September 2013 hat die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für die Tochter eines Gründungsgesellschafters der GbR und deren Familie gekündigt. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, weil die Vermieterin es unterlassen hatte, den Mietern die Anmietung einer im Erdgeschoss des Hauses gelegenen und seit April 2014 leerstehenden Wohnung anzubieten. Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, der Eigenbedarf eines Gesellschafters berechtige eine GbR nicht zu einer Kündigung des Wohnraummietverhältnisses.

Die Entscheidung

Die Revision hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückweisung.

In seiner Entscheidung hat sich der BGH zunächst mit der Frage des Kündigungsrechts der GbR befasst. Hierbei hat der BGH entschieden, dass sich die teilrechtsfähige (Außen-)GbR in entsprechender Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörige berufen kann. Eine direkte Anwendung des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB scheidet wegen dem Nichtvorliegen einer natürlichen Person aus, die Vorschrift ist jedoch auf die GbR als Personengesellschaft entsprechend anzuwenden.

Der BGH hat weiter entschieden, dass der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter ein andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Verletzt der Vermieter diese Anbietpflicht, hat dies jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Die Eigenbedarfskündigung bleibt wirksam, sie zieht lediglich einen Anspruch des Mieters auf Schadensersatz in Geld nach sich. Die Anbietpflicht ist nach der Rechtsprechung des BGH stets von einer berechtigten Kündigung abhängig. Nur eine berechtigte Kündigung löst die Nebenpflicht des Vermieters, dem Mieter eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten, aus. Daher sind die wegen der Verletzung der Anbietpflicht abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der Kündigung, sondern an der pflichtwidrig unterlassenen Anbietpflicht zu messen. Die Verletzung der Rücksichtnahmepflichten des Vermieters löst jedoch eigenständige Rechtsfolgen aus und ändert nichts an der Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung. Der Schadensersatzanspruch des Mieters ist auf Geldersatz gerichtet.fehlt. Bei § 550 BGB handelt es sich zudem um zwingendes Recht, womit mit Blick auf den Schutzzweck Schriftformheilungsklauseln mit § 550 BGB unvereinbar sind.

Stellungnahme

Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu den Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Anbietpflicht aufgegeben. Die Verletzung der Anbietpflicht zieht eigenständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Kündigung unberührt. Der Verstoß gegen die Anbietpflicht kann Schadensersatzansprüche des Mieters, z.B. für Makler- und Umzugskosten, begründen.

 Autorin Martha Helbig

 Rechtsanwältin

 

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