In einem Gewerberaummietvertrag vereinbarte sog. Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und damit unwirksam.


Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 27.09.2017, AZ: XII ZR 114/16 nachgebildet.

 

Der Fall

Der Beklagte mietete im Jahr 1998 von der Voreigentümerin Ladenräume. Im Jahr 2006 wurde in einem Nachtrag zum Mietvertrag die vereinbarte Indexklausel durch die Parteien ersetzt, wonach die Miete anzupassen ist, wenn sich der Verbraucherpreisindex um mindestens 10 Punkte verändert. Der Nachtrag enthielt zudem eine Schriftformheilungsklausel, wonach sich die Parteien gegenseitig verpflichten, auf Verlangen einer Partei alles Erforderliche vorzunehmen, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen zu genügen. Mit weiteren Nachtrag wurde die Mietzeit verlängert und die Parteien verpflichteten sich, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB Genüge zu tun. Zeitgleich wurde die Klägerin nach Ankauf des Grundstücks als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Später bat die Klägerin den Beklagten in einem Schreiben darum, die Wertsicherungsklausel dahingehend zu ändern, dass die Miete bereits ab einer Veränderung von 5% des Verbraucherpreisindexes angepasst wird. Der Beklagte erklärte sich handschriftlich auf dem Schreiben der Klägerin mit 6% einverstanden. Die Klägerin erhöhte später aufgrund Erreichens der 6% die Miete, die der Beklagte fortan auch entrichtete. Im Jahr 2014 kündigte die Klägerin dem Beklagten und reichte Klage auf Räumung und Herausgabe beim Landgericht ein. Das Landgericht wies die Klage ab, die Berufung blieb ebenfalls ohne Erfolg.

Die Entscheidung

Mietverträge mit einer Festlaufzeit von mehr als einem Jahr müssen gemäß § 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden. Zur Einhaltung der Schriftform müssen sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, die Miethöhe, sowie die Dauer und Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Ist die Schriftform nicht gewahrt, bleibt der Mietvertrag zwar wirksam, gilt jedoch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann deshalb frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums mit ordentlicher Frist gekündigt werden.

Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für den Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise darf sich der Vertragspartner nicht auf die Nichteinhaltung der Schriftform berufen, wenn sein Verhalten als treuwidrig angesehen wird. Nach Ansicht des BGH folgt eine Treuwidrigkeit jedoch nicht aus einer sog. Schriftformheilungsklausel, da diese mit § 550 BGB nicht vereinbar ist. Schutzzweck des § 550 BGB ist, dass der Erwerber davor geschützt werden soll, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen wirtschaftliche Bedingungen sich anders als erwartet darstellen. Der Erwerber soll die Bedingungen im Grundsatz aus der Mietvertragsurkunde ersehen können. Die Möglichkeit sich vorzeitig vom Mietvertrag zu lösen, wäre dem Erwerber genommen, wenn er infolge der Heilungsklausel verpflichtet wäre, den langfristigen Bestand des Mietverhältnisses sicherzustellen. Damit wäre der Schutzzweck des § 550 BGB verfehlt. Bei § 550 BGB handelt es sich zudem um zwingendes Recht, womit mit Blick auf den Schutzzweck Schriftformheilungsklauseln mit § 550 BGB unvereinbar sind.

Stellungnahme

Bereits 2014 hatte der BGH entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln nicht für Grundstückserwerber gelten. Nun hat der BGH entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln generell unwirksam sind, wobei es auch nicht darauf ankommt, ob die Klausel individuell ausgehandelt oder als vorformulierte Geschäftsbedingung vorgegeben wurde. Zukünftig muss damit wieder besonders auf die Schriftform in Mietverträgen und Nachträgen geachtet werden.

 Autorin Martha Helbig

 Rechtsanwältin

 

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