Eine in einem Gewerberaummietvertrag formularmäßig vereinbarte sog. doppelte Schriftformklausel kann eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.


Der Fall ist dem Beschluss des BGH vom 25.01.2017, AZ: XII ZR 69/16 nachgebildet.

 

Der Fall

Die Vermieterin und Klägerin nimmt den Mieter und Beklagten auf Räumung und Herausgabe von gemieteten Gewerberäumen in Anspruch. Der ursprüngliche Vermieter und der Vormieter schlossen im Dezember 2005 und im Mai 2006 zwei Gewerberaummietverträge mit dem Mietzweck “Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren”. Die Mietverträge beinhalteten eine formularmäßige Schriftformheilungsklausel und eine doppelte Schriftformklausel. Mit Schreiben vom 25.07.2006 bestätigte die Vorvermieterin dem Vormieter, dass ihm auch das „Lagern von handelsüblichen Waren“ gestattet sei.

Im Oktober 2008 trat die Beklagte aufgrund schriftlicher Vereinbarung als Mieter in das Mietverhältnis ein. Die Klägerin trat später kraft Gesetzes durch Erwerb des vermieteten Grundstücks in das Mietverhältnis ein. Die Klägerin und der Beklagte schlossen am 04.11.2014 einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag, in dem sie vereinbarten, dass das Mietverhältnis nunmehr auf bestimmte Zeit bis zum 31.12.2016 laufen und der Beklagte spätestens zwei Monate vor Vertragsablauf die Vertragsfortsetzung um sechs Monate durch Anzeige gegenüber der Klägerin verlangen können sollte. Mit Schreiben vom 09.02.2015 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die ordentliche Kündigung der Vermieterin wegen eines Schriftformmangels wirksam ist und zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2015 führte. In seiner Entscheidung befasste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage, ob die mündliche Änderung eines Gewerberaummietvertrages trotz einer formularmäßig vereinbarten doppelten Schriftformklausel wirksam ist. Unter einer doppelten Schriftformklausel versteht man eine Vereinbarung zwischen den Parteien, dass Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages, sowie auch die Aufhebung der Schriftformklausel einer schriftlichen Vereinbarung bedürfen.

Der BGH hat entschieden, dass eine doppelte Schriftformklausel wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB wirkungslos bleibt. Sinn und Zweck des § 305 b BGB ist, dass vertragliche Vereinbarungen, die die Parteien für den Einzelfall getroffen haben, nicht durch davon abweichende Allgemeine Geschäftsbedingungen durchkreuzt, ausgehöhlt oder ganz oder teilweise zunichte gemacht werden können. Das Interesse beider Vertragsparteien, nicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige beiderseitige Bindung zu gefährden, muss gegenüber dem von den Parteien später übereinstimmend Gewollten zurücktreten. Durch die Änderung des Zwecks der Mietverträge im Juli 2006 ohne Einhaltung der Schriftform, galt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Diese Vertragsänderung war auch wirksam, weil ihr die im Vertrag vereinbarte doppelte Schriftformklausel nicht entgegensteht, denn diese sei wegen Verstoßes gegen § 305b BGB wirkungslos.

Stellungnahme

Der BGH ließ die Frage der Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag offen. Überwiegend wird die Meinung vertreten, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte doppelte Schriftformklausel wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam sei. Eine doppelte Schriftformklausel ist jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB wirkungslos.

 Autorin Martha Helbig

 Rechtsanwältin

 

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