Pflichtverletzung des Maklers gegenüber dem Verkäufer durch unrichtige Angaben gegenüber dem Kaufinteressenten


Der Fall ist dem Beschluss des BGH vom 10.11.2016, AZ: I ZR 235/15 nachgebildet.

 

Der Fall

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. Die Beklagten zu 3 und 4 beauftragten die Klägerin im Februar 2012 mit der Vermarktung ihres mit einem Doppelhaus bebauten Grundstücks in Köln. Die Klägerin sollte das Objekt zu einem Kaufpreis von insgesamt 1.650.000 € anbieten. Die Beklagten zu 1 und 2 besichtigten die Immobilie mehrfach zusammen mit der für die Klägerin tätigen Drittwiderbeklagten.

Die Beklagte zu 1 gab im August 2012 für beide Haushälften ein Kaufangebot zum Preis von 1,3 Mio. € ab. Die Klägerin hatte falsche Angaben gegenüber der Kaufinteressenten gemacht. Die Beklagten zu 3 und 4 kündigten daraufhin den der Klägerin erteilten Maklerauftrag. Die Beklagte zu 1 erwarb später beide Haushälften von den Beklagten zu 3 und 4.

Die Klägerin hat die Beklagten zunächst auf Auskunft über den vereinbarten Kaufpreis für das Objekt in Anspruch genommen und nach erteilter Auskunft von den Beklagten zu 1 und 2 eine Käuferprovision und von den Beklagten zu 3 und 4 eine Verkäuferprovision beansprucht. Die Beklagten zu 3 und 4 haben Widerklage erhoben und die Verurteilung der Klägerin zur Zahlung von Schadensersatz begehrt. Das Landgericht hat die Beklagten zu 1, 3 und 4 antragsgemäß verurteilt, die Klage gegen den Beklagten zu 2 und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Beklagten zu 3 und 4 hat das Berufungsgericht zurückgewiesen und die Revision gegen sein Urteil nicht zugelassen.

Die Entscheidung

Die vom BGH zugelassene Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten zu 3 und 4 hatte teilweise Erfolg.

Der BGH hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass der Makler zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis steht. Daraus ergeben sich für den Makler bestimmte Nebenpflichten, die er bei der Erfüllung seiner Aufgabe wahrzunehmen hat, da er Interessenvertreter seines Auftraggebers ist.

Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet daher regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Diese Verpflichtung trifft den Makler auch dann, wenn er im zulässigen Rahmen sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist.

Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen. Übermittelt der Makler unter Verstoß gegen seine Prüfungspflichten einem Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige Informationen, liegt deshalb darin eine Verletzung des mit dem Verkäufer bestehenden Maklervertrags.

Stellungnahme

Die Entscheidung des BGH zeigt die Haftungsrisiken des Maklers im Nachweis- und Vermittlungsgeschäft auf. Der Makler ist zwar nicht verpflichtet, die Objektangaben des Verkäufers zu überprüfen, er muss aber bei fehlerhafter Übermittlung mit einer Inanspruchnahme durch den Kaufinteressen und auch durch den Verkäufer rechnen.

 Autorin Martha Helbig

 Rechtsanwältin

 

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