Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr genügt die Erteilung des Zahlungsauftrages bis zum dritten Werktag.


Der Fall ist dem Urteil des BGH vom 05.10.2016, AZ: VIII ZR 222/15 nachgebildet.

 

Der Fall

Die Vermieterin und spätere Klägerin hatte der Mieterin seit 2008 eine Wohnung vermietet. Im Mietvertrag wurde vereinbart: "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."

Die Mieter zahlten in den Monaten März, April und Mai 2014 die Miete jeweils am dritten Werktag eines Monats bar bei der Bank ein und erteilten gleichzeitig einen Überweisungsauftrag. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Die Entscheidung

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Der BGH hat entschieden, dass die auf verspätete Mietzahlungen in den Monaten März, April und Mai 2014 gestützte fristlose, sowie hilfsweise ordentliche Kündigung schon deshalb unwirksam sei, weil die Beklagten die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt haben.

Der BGH führt hierzu aus, dass es gemäß § 556b Abs. 1 BGB genügte, dass die Mieter die Leistungshandlung, also den Überweisungsauftrag, jeweils bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommen haben; auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin komme es nicht an. Aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages, der für die Rechtzeitigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergäbe sich nichts anderes. Diese Formularklausel sei gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind.

Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes habe in § 556b Abs. 1 BGB ersichtlich keinen von den Auslegungsregeln der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB abweichenden Regelungsgehalt zugemessen. Nach diesen Bestimmungen ist die Mietschuld, wie andere Geldschulden, im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Schuldner grundsätzlich zwar die Verlustgefahr bei Geldleistungen, davon nicht erfasst ist aber die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, denn der Ort der Leistungshandlung bleibt nach § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 BGB der Wohnsitz des Schuldners. Der Mieter muss zwar rechtzeitig alles getan haben, was seinerseits am Leistungsort erforderlich ist, um den Vermieter zu befriedigen. Der Leistungserfolg, also die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Konto des Vermieters, gehört jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Mieters.

Stellungnahme

Vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen sollte geprüft werden, ob die Zahlungen des Mieters tatsächlich verspätet erfolgt sind. Auch ein Zahlungseingang der Miete beim Vermieter nach dem dritten Werktag ist nach der Entscheidung des BGH noch rechtzeitig. Des Weiteren sollte geprüft werden, ob der Mietvertrag diesbezüglich eine wirksame oder unwirksame Klausel enthält.

 Autorin Martha Helbig

 Rechtsanwältin

 

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