Neuregelung von Ferienwohnungen in § 13a der Baunutzungsverordnung

 

Hintergrund

Der Gesetzgeber hat aufgrund neuerer Rechtsprechung, insbesondere in den touristisch geprägten Küstenländern (das OVG Greifswald und das OVG Lüneburg hätten in Abweichung von einer jahrzehntelangen städtebaulichen Praxis die Ferienwohnungen nur noch in Sondergebieten für zulässig erklärt) und vor dem Hintergrund einer fehlenden höchstrichterlichen Entscheidung hierzu, eine klarstellende Regelung für notwendig erachtet und hierzu § 13a in die BauNVO eingefügt, vgl. BT-Drucksache 18/10942, S. 34 f.

Regelung:

Dabei sieht der Gesetzgeber aufgrund der - aus seiner Sicht vorherrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur - die Regelung des § 13a BauNVO im Wesentlichen als klarstellend ab.

Zunächst enthält § 13a S.1 im 1. Teil die in der Rechtsprechung entwickelte Definition einer Ferienwohnung in Abgrenzung zur Nutzungsart des "Wohnens", vgl. § 13 a Satz 1 BauNVO - Unterscheidungsmerkmal ist die  Dauerhaftigkeit der Nutzung, vgl. BT-Drucksache 18/10942, S. 34 f. und 56 f.

Sodann erfolgt die (grundsätzliche) Einordnung als nicht störender Gewerbebetrieb (§§ 2 Abs. 3 Nr. 4, 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) oder sonstiger Gewerbebetrieb (§§ 4a Abs. 2 Nr. 3, 5 Abs. 2 Nr. 6, 6 Abs. 2 Nr. 4, 6a Abs. 2 Nr. 4, 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO).

Nach § 13a S.2 BauNVO können Ferienwohnungen abweichend von Satz 1 insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung (z.B. eine kleine Einliegerwohnung) zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes (§§ 4 Abs. 3 Nr. 1, 4a Abs. 2 Nr. 2, 5 Abs. 2 Nr. 5, 6 Abs. 2 Nr. 3, 6a Abs. 2 Nr. 3, 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gehören. 

§ 10 BauNVO bleibt - so der Gesetzgeber (vgl. die Einfügung in § 13a S. 1 "unbeschadet")- durch die neue Regelung unberührt, da Ferienhäuser nach § 10 Abs. 4 BauNVO aufgrund ihrer Belegenheit in einem Ferienhausgebiet eine andere städtebauliche Qualität als Ferienwohnungen im Sinne des § 13a BauNVO haben, vgl. BT-Drucksache 18/10942, S. 57.

§ 13a S. 1 BauNVO ist, das ergibt sich aus Wortlaut und Begründung, nicht anwendbar auf Gewerbe- und Industriegebiete, da die Gebietsverträglichkeit dort im Einzelfall zu prüfen ist, vgl. BT-Drucksache 18/10942, S. 57.

Laut Gesetzesbegründung, vgl. BT-Drucksache 18/10942, S. 35, soll die Regelung nicht der Möglichkeit entgegenstehen, nach § 11 Abs. 2 S. 2 BauNVO in einem Sondergebiet "Kurgebiet/ Gebiet für Fremdenbeherbergung" das Ferienwohnen und Dauerwohnen nebeneinander zuzulassen.

 

Autor Alexander Schurz

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Spezialist für öffentliches Baurecht

 

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